부동산경매 가장임차인 판례분석

부동산경매가장임차인 판례분석 -실제사용수익이 목적이 아닌 경우 -해당 글은 탱크옥션 공식 네이버 카페탱커스 스태프리스츠님의 게시글을 바탕으로 작성되었습니다.안녕하세요 탱크 옥션입니다.오늘은 부동산 경매 가장 임차인 판례 분석에 대해 알려드리고자 합니다.가장 임차인이란?임차인 행세를 하며 임차인 척하는 가짜 임차인을 말합니다. 다른 말로는 허위 임차인이라고도 하는데요. 가장 임대차인 척하는 이유는 주로 소액 임차인으로 위장해 최우선 변제권을 행사하려는 목적입니다.판례_배당이의[판시사항] [1] 주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관만 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용수익할 목적이 없는 계약에 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 있는지 여부(소극)[2] 주택과 그 토지에 관한 자기의 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 공동소유자로서 그 주택의 일부를 사용수익해 온 자가 그 주택 등이 경매되는 경우 자기의 지분을 제3자에게 대항할 수 없게 되는 데 대비하여 다른 공유자 사이에 임대차계약서를 작성하고 있을 뿐이다.[판결 요지] [1] 주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관만 만들 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적이 없는 계약에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권을 부여할 수 없다.[판결요지] [2] 주택과 그 토지에 관한 자기의 공유지분을 다른 공유자에게 명의신탁한 공동소유자로서 그 주택의 일부를 사용수익해 온 자가 그 주택 등이 경매될 경우 자기의 지분을 제3자에게 대항할 수 없게 될 것에 대비하여 다른 공유자와 임대차계약서를 작성하여 확정일자를 받아 둔 경우에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권이 인정되지 않는다고 한 사례.주요 사실 관계원고 – 갑소외1 – 을소외2 – 병(을의 전처)1982. 갑과 을은 서울 강서구 부지와 그 지상건물을 공동으로 인수하였습니다. – 소유권이전등기는 을 명의로 마쳤습니다.이후 갑과 을은 위 건물을 철거한 후 새로운 건물을 신축합니다. – 건축공사비는 신축되는 건물의 전세보증금+갑금+을금으로 충당합니다.1986. : 2층주택 1동, 3층주택 및 점포 1동을 완공합니다.1987.01.09 : 을 명의로 소유권보존등기를 마쳤습니다. – 을은 2층 주택 중 1층에 거주하며 전월세를 관리합니다.1988.10 : 갑은 2층 주택 중 2층에 무상으로 입주하였습니다. (전입 1988.10.18) – 이때 갑과 을은 해당 토지+건물에 대한 소유관계를 정산하기로 합의합니다. → 해당 토지+건물을 을의 소유로 하고 갑은 을로부터 1.5억을 받기로 합니다. 1.5억 지급 방법은 갑이 거주하던 2층을 보증금 1.5억, 기간 1997.03.01에서 24개월 임대차 관계로 전환해 지급받는 것으로 하겠습니다. (확정일자 1999.05.12) ※한편 갑은 을로부터 보증금 1.5억 중 3천만원을 선결제 받습니다(갑의 딸 결혼식비용).이유, 이유, 말이야, 하물며.원심이 인정한 사실 관계에 의하면, 이 고장+건물은 원래 갑과 을의 공동 소유로 갑은 자기 지분에 대한 소유 명의를 을에게 신탁한 것입니다만, 이 명의 신탁 약정은 부동산 실권자 명의 등기에 관한 법률 소정의 유예 기간이 지난 것으로 무효가 됩니다. 또 해당 토지+건물이 임의 경매가 열린 2001년 위 2층 주택 중 1층 부분의 임차 보증금이 5,000만원에 불과합니다.이 건물의 공동 소유자로서 2층 부분을 사용·수익 하고 나왔다가 해당 토지+건물이 경매될 경우 자신의 지분을 제삼자에게 대항하지 못하는 일에 대비하여 임대차 계약서를 작성하고, 을의 회사가 부도가 되는 것을 알면서 부도 직전에 확정 일자를 받아 둔 뿐이라고 보는 것이 타당합니다.결국 주택 임대차의 우선 변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제로 주택을 주거용으로 사용·수익 하는 목적이 아닌 계약이어서 주택 임대차 보호 법이 정하는 우선 변제권을 부여할 수 없습니다. 결론주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관만 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적이 없는 계약에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권을 부여할 수 없습니다.외관상 우선변제권을 취득했더라도 임차인이 그 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적으로 계약했는지 확인이 필요합니다.오늘은 부동산 경매 관련 가장 임차인 판례에 대해 이야기했습니다. 가장 임차인 외에도 부동산 관련 모든 궁금한 사항이 있으시면 탱크옥션 공식 네이버 카페 ‘탱커스’를 통해 확인하시면 보다 자세한 판례 분석에 대한 정보를 얻을 수 있습니다.[판례분석] I-2-(A) 실제 사용수익이 목적이 아니라면 안녕하세요, 리스츠입니다. 가장 임차인에 관한 판례 분석은 Ⅰ.주택임대차보호법~V.절대 입찰에 들어가서는 안될 경우까지 목차(교과서 참조)를 기준으로 업로드 될 예정입니다. … cafe.naver.com탱크옥션 홈페이지에 등록하시면 부동산경매에 대한 경매 초급반 강의를 무료로 수강하실 수 있으며 현재 경매 중급반을 진행 중이오니 많은 관심 부탁드립니다.탱크 옥션 탱크 옥션 :: 경매와 공매의 모든 정보를 연결하는 가장 편리한 서비스를 제공합니다.www.tankauction.com오늘도 좋은 하루 보내세요!오늘도 좋은 하루 보내세요!